裁判要旨：

包銷合同屬于無名合同，應當根據合同目的及當事人的意思自治，適用與該合同相近似的有名合同的法律規定以及法律原則進行處理。

案例簡介：

北京市第三中級人民法院（2019）京03民終9203號民事判決書

當事人：購房者程某

委托代理人：吳德志，北京英淇律師事務所律師。

2015年8月1日，房產中介公司與開發商簽訂《商品房獨家包銷協議》，約定房產中介公司有權代表開發商收取房屋購房款、定金及其他款項，開發商無條件配合房產中介公司辦理房屋后續手續。

2016年3月10日，購房人程某與房產中介公司簽訂涉案房屋認購書，并陸續支付購房定金、首付款、契稅、傭金等共計人民幣405750元。2017年12月21日，房產中介公司與程某簽訂解除協議，約定：因認購書無法繼續履行，房產中介公司返還程某405750元，并支付補償金250000元。后因房產中介公司未按約定時間履行，程某起訴至法院，法院于2018年4月27日判決支持程某的訴訟請求，判令房產中介公司限期向程某返還購房款405750元、支付補償金250000元并支付利息。該判決生效后，房產中介公司未按期履行。

2019年2月4日，程某以房產中介公司與開發商簽訂有商品房獨家包銷協議為由，將開發商起訴至法院，要求其承擔連帶給付責任。一審法院以房產中介公司與程某之間訂立的房屋買賣合同與開發商無關、無權要求開發商承擔已付購房款的返還責任為由，判決駁回程某的訴訟請求。

北京英淇律師事務所吳德志律師在一審判決作出后介入本案，經過與當事人溝通并詳細分析案情，指導程某以事實不清、適用法律錯誤為由上訴至北京市第三中級人民法院。在案件二審階段，吳德志律師積極申請法院調取新證據，證實包銷協議的簽訂過程及協議內容，還原了對當事人有力的案件事實；同時在庭審中發表了內容詳實、依據充分的代理意見。2019年12月20日，北京市第三中級人民法院作出終審判決，撤銷一審民事判決，判令開發商限期返還程某已付購房款共計389750元及利息。

 

英淇房產律師團解析：

 

1、涉案商品房包銷協議的性質？

包銷合同系無名合同，應當按照合同目的及當事人的意思自治來處理。在涉案商品房包銷協議中，雙方約定房產中介公司代開發商對外獨家銷售涉案商品房，有權收取全部房款，開發商應無條件配合房產中介公司辦理房屋后續手續。故房產中介公司與開發商之間應屬于包銷合同法律關系，開發商系房產出賣人，房產中介公司系房產包銷人。

 

2、開發商應否承擔相應的給付責任？

對于購房者程某來說，涉案房屋買賣合同的相對方系房產中介公司及開發商，售房利益亦由出賣人開發商及包銷人房產中介公司共同享有。因此，當購房者程某的合同權益受到侵害時，開發商和房產中介公司均應承擔責任。

 

3、法院已經判決房產中介公司返還購房款，購房者能否再次起訴要求開發商承擔責任？

購房者程某已經與房產中介公司簽訂房屋認購解除協議，并經法院判決予以支持，但該解除協議并沒有明確免除開發商的責任。因此，開發商仍然應當在法定的責任范圍內與房產中介公司共同承擔返還購房款的責任，但對于傭金費用及房產中介公司自愿承擔的賠償款部分，開發商無需承擔責任。