內容摘要：

樓上漏水、樓下遭殃這種事經常發生在鄰里之間。碰到房屋漏水，造成財產損失不說，后續的糾紛解決也是一個大麻煩。究竟是鄰家之責還是共有設施破損致害，不少人都搞不清楚。

這不，北京海淀區一小區，樓上樓下兩住戶就因房屋漏水，鬧得不可開交。樓上江先生發現自家房屋衛生間供熱管道漏水，漏到了樓下韓女士的家中。韓女士看到自家新裝修的房子被水浸泡了，要求樓上賠償35萬。樓上不服，認為這是熱力公司的責任，而熱力公司否認自己有責任。于是，韓女士將樓上和熱力公司一起告上了法庭。

案情描述：

某日早晨，海淀區某小區1號樓202室的住戶江先生發現房子衛生間的熱水管道出現漏水，已從躍層衛生間大面積滲漏至客廳和臥室，并形成積水。隨即，江先生給小區物業打了一個電話反映情況。

物業通知北京某熱力公司報修202房屋漏水到了樓下102房屋處，并告知樓下韓女士房屋漏水了。

樓下韓女士趕到自家房屋，看到眼前一幕傻眼了，剛完成重新裝修的房子還沒入住就到處漏水了，室內裝飾裝修、設備等多項財產受到損壞，很是氣憤，找樓上江先生、物業公司和熱力公司理論，并要求樓上賠償35萬。

現場，江先生對相關責任單位和個人說，我這房屋是空置狀態，沒有做任何的改動，漏水位置我控制不了，即使關閉水閥，也控制不了漏水，而且這水管年久失修沒有維護才漏水?，F在倒好，莫名奇妙地就要賠償這么多，35萬可不是小數目，這個鍋我不背。后來，北京英淇律師事務所律師介入協商談判，韓女士將索賠款降到30萬。江先生還是不認可，認為供熱管道漏水之事熱力公司也有責任，應該讓熱力公司賠償。

熱力公司一聽，不樂意了，認為這不是自己的責任，管道漏水是銹蝕所致，是樓上業主的責任。

一石激起千層浪，到底是誰的責任？

基于責任不明確，韓女士將熱力公司和樓上江先生一起告上了法庭，請求判樓上與熱力公司連帶賠償因漏水造成的財產損失。

那么，問題來了——

供熱管道漏水部位怎么界定？

漏水之事到底誰賠償？

樓上是否承擔連帶責任？

案情分析：

其實，本案爭議的焦點是：熱水管道破裂的位置位于主管道向202房屋輸送熱水的分支管道上，且位于分支管道向戶內輸送熱水方向的戶內專用控制閥門及計量表之前。樓上主張表前部分應由熱力公司負責，熱力公司則主張分支管道應由業主負責。責任到底是北京某熱力公司承擔還是樓上承擔呢？

法庭上，業主韓女士、北京某熱力公司、樓上江先生都極力為自己辯護，各執一詞。

樓下辯稱：

在房屋發生漏水時，剛完成重新裝修，尚未搬家入住，室內所有家具家電和裝修為全新狀態。經與物業以及樓上江先生在102室漏水現場共同查看確認，躍層臥室、衛生間和走廊正對202室漏水點，漏水*為嚴重；地板大量積水、天花板和墻面明顯浸泡、客廳多處浸水漏水等，要求樓上和熱力公司對房屋漏水損失進行賠償。

熱力公司辯稱：

接到物業電話，說報修202房屋漏水到了201房屋處，我們拆除了管道包封進行了維修。支管屬于用戶自有設施，維修費用應當是用戶自行負擔，我們收取了維修材料費后進行了維修，當天就修好了。漏水不是公共部分，支管道屬于住戶自用部分。

根據相關規定，支管是用戶自己的管道，漏水的時候我們經過樓上同意并支付費用后進行更換。我們維護共用管線，分支管線是住宅用戶自己負責，沒有表前表后的問題，出現漏水了應當通知我們報修，維修費用用戶自己承擔。用戶不準封包設施和管線，封包之后導致管道上的問題無法及時到，如果不封包，漏水現象可以早就發現。漏水是管道銹蝕致的，管道銹蝕不是我們的責任，所以我們沒有責任，應當由樓上賠償韓女士。

樓上辯稱：

我方不同意承擔連帶責任，應當按照過錯程度承擔責任。漏水位置是表前的分管道，熱力公司應當承擔設備維修養護的責任。熱力公司提到全包的情況，我們沒有全包，我們圖片顯示，漏水位置是開放的。我們認為，我方沒有過錯和責任，這個漏水位置我們控制不了，即使我們關閉水閥，也控制不了漏水。我們房屋是空置狀態，沒有做任何的改動，水管是年久失修未維護自然老化導致的。

律師說法：

作為被告江先生的代理律師，北京英淇律師事務所宋佳音律師參與了案件庭審。

在案情發生后，宋佳音律師第一時間去事發現場查看案情，展開調查取證工作，比如明確漏水方位，畫出相關點位圖紙，清晰可懂，并將圖紙等相關材料提交法院，而且通過查閱大量案卷資料，理清辦案思路后，宋佳音律師代理本案向法院進行辯論。

庭審中，宋佳音律師指出：

供熱管道漏水部位系在主管道與水閥、熱計量表之間并貼近主管道的位置，屬于熱力公司的維護管理范圍。供熱管道漏水系熱力公司沒有履行定期巡檢義務，沒有盡到維護管理義務所導致。疏于對管道設施的相應維護，導致該位置漏水給韓女士造成的損失，熱力公司應承擔全部賠償責任。

法院觀點：

對有爭議的證據和事實，法院認定如下：

熱力公司主張樓上對于供熱管道的裝修包封影響了對于管道的觀察，存在未能及時發現隱患的過錯，樓上江先生對此不予認可，熱力公司未能就其主張向法院充分舉證。

法院認為，公民的合法財產權利受法律保護。本案中，韓女士房屋內財產因樓上房屋內熱水管道年久老化失修發生破裂漏水而損壞，韓女士有權要求過錯方承擔侵權賠償責任。庭審中，經雙方當事人確認，樓上與熱力公司對于漏水原因及韓女士主張的財產損失金額均無異議，但就雙方之間的責任界線劃分存在較大意見分歧，且經調解無法達成一致意見。

現已查明，樓上與熱力公司就熱水管道破裂的位置無異議，即位于主管道向202房屋輸送熱水的分支管道上，且位于分支管道向戶內輸送熱水方向的戶內專用控制閥門及計量表之前。樓上主張表前部分應由熱力公司負責，熱力公司則主張分支管道應由業主負責。

根據物權法規定，建筑物區分所有權人，對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分如電梯、過道、水電氣的主管線等享有共有和共同管理的權利。相關供熱管理法規雖定義室內自用采暖設施包括室內支管，但并未就所謂自用的界線作明確劃分。故就現樓上江先生與熱力公司之間爭議，應當結合物權法及建筑物區分所有權司法解釋相關內容進行判斷，即供熱管道破裂位置雖位于支管道之上，卻亦同時位于熱水進入202房屋以計量表及控制閥門為界之前，該破裂支管道在構造上并未獨立于主管道且明確區分，在利用上亦缺乏獨立性，無法排他使用，故仍應當界定為共有部分，該部分的維護、管理責任應當由供熱單位熱力公司負責，樓上江先生不承擔維護、管理責任。

另熱力公司主張樓上江先生因包封立柱而存在未及時發現隱患的過錯，但包封立柱開立有維修、觀察口，沒有證據證明樓上江先生存在延誤維修導致損失擴大的行為。故樓上江先生對該事件不構成侵權，熱力公司作為供熱單位對供熱管道負有維護、管理的義務，對于年久失修并破裂的管道未盡到維護、管理的責任，該公司應當承擔賠償責任。

故韓女士要求熱力公司賠償損失，理由正當，本院予以支持，其要求樓上江先生承擔連帶賠償責任，缺乏事實、法律依據，本院對此不予采信。

法院判決：

依據《*高人民法院關于適用（中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第一款、《中華人民共和國物權法》第七十條、《中華人民共和國侵權責任法》第二條、第三條、第六條第一款、《*高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規定，判決如下：

一、于本判決生效后七日內，北京某熱力公司賠償韓女士財產損失98000元；

二、駁回韓女士的其他訴訟請求。 

此案到此劃上句號，樓上江先生不承擔連帶責任，江先生勝訴！

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