常見物業糾紛如何處理？ 律師詳解業主維權路徑
作者：夏廣域律師 瀏覽：1418
核心提示：物業服務企業能對業主進行罰款嗎？家住一樓可以不交電梯運行維護費用嗎？家用電器被雷電擊毀，物業應該擔責嗎……這些物業糾紛中的常見法律問題，業主在維權時應該尤其注意。
近年來，隨著人們對居住品質的追求和物業服務質量的要求越來越高，業主與物業服務企業之間的糾紛也日漸增多。
據北京12345年度報告顯示，2019年北京12345市民熱線接聽的辦理訴求類來電中，70%以上是物業管理類問題，涉及小區停車場緊張，停車秩序差，物業服務不到位，小區設施維護等多個方面。
在一些常見的物業糾紛中，物業和業主各自享有哪些權利，又該承擔哪些義務？業主如何維護自身權益？我們選取了多個案例，邀請律師對物業糾紛中的一些常見問題進行了解讀。
物業服務企業有處罰權嗎？
【案情簡介】
某物業服務企業接管了一個管理混亂的小區。為了方便管理，該企業編制了《住戶手冊》，以明確雙方的權利和義務。但是，《住戶手冊》上有一條規定引起了業主們的不滿：“違反了本手冊規定的有關條款，按附件上規定的標準給予罰款。”
手冊附件明確了有關罰款事項和罰款數額。
有業主就此罰款問題向該企業提出了質疑，對方則稱，不罰款就不能保障《住戶手冊》的順利施行。那么，物業服務企業到底有沒有處罰權呢？
【律師說法】
《中華人民共和國行政處罰法》第15條規定：“行政處罰由具有行政處罰權的行政機關在法定職權范圍內實施。”同時，該法第17條又規定：“法律、法規授權的具有管理公共事務職能的組織可以在法定授權范圍內實施行政處罰。”物業服務企業只是一個企業法人或非法人組織，不是行政機關，也不具有公共管理職能。它與業主之間是平等的民事法律關系，不享有處罰另一方的行政權力，無權實施包括罰款在內的任何行政處罰行為。
由此可見，本案中的物業服務企業在《住戶手冊》中規定對住戶的處罰權是不合法的。不過，雖然物業服務企業沒有行政處罰權，但如果業主的不當行為構成違約的，物業服務企業有權要求其承擔違約責任。對業主的違約行為，物業服務企業也只能適用違約金和賠償金的法律規定進行處理。
物業服務企業
可以擅自出租樓頂嗎？
【案情簡介】
甲公司是某住宅小區的物業服務企業，該公司未經業主大會的允許，擅自將小區內高層住宅樓的樓頂租給某公司搭設電信設備。小區業主們認為，電波會對人身體造成損害，要求甲公司停止侵權。那么，物業服務企業擅自出租樓頂是否構成對業主的侵權呢？
【律師說法】
本案涉及物業共用部位處分權的問題，焦點在于甲公司是否有權將樓頂出租經營。根據《物業管理條例》的相關規定，業主依法享有物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權?！段飿I管理條例》第54條規定：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。”
因此，本案中的物業服務企業未經業主大會授權，無權將業主的物業共用部位進行任何處分。甲公司所簽訂的樓頂出租協議是無效的，業主可起訴要求該公司停止侵害，恢復原狀，并賠償損失。
低樓層業主可以拒交電梯費嗎？
【案情簡介】
住在某高層住宅一樓的劉女士反映，長期以來，所在小區物業公司一直向她收取電梯運行維護費。按照物業費高層每平方米收1.2元的標準計算，每月分攤下來，也是一筆不小的數目。劉女士認為，作為一樓業主，她平日從來都不使用電梯，為什么要跟樓上的業主一起分攤電梯費呢？她希望能完善收費標準，合理區分高層建筑中不同樓層的物業費標準。那么，低層業主可以拒交電梯運行維護費嗎？
【律師說法】
關于電梯運行費，從城鎮高層住宅樓的結構可以看出，業主對所在住宅區享有所有權。各住宅是一個整體，并不是孤立存在，亦不能被單獨分割。小區的公共設施設備是為住宅樓的所有業主而設置，業主對其共有部分享有共有權利，必須履行相應的義務。電梯屬于共用設施設備，一樓的業主不能因為不使用電梯而拒交有關費用，也不能因為住在頂樓使用電梯較多而多交費用，否則便違反了有關規定，也會打亂小區正常的生活秩序，影響所有業主的共同利益。
在實際操作中，有些小區的物業服務企業對一樓二樓業主是區別對待的，只收取部分物業服務費用，其中并不包括電梯運行維護費。從客觀上來說，一樓業主作為小區業主，是所有權享有人，應當承擔義務。不過，一樓業主可以爭取大多數業主和業主委員會的支持，從科學合理的角度出發，多與物業服務企業溝通協調，*終制訂一個雙方都能接受的管理規定。
家電遭雷擊 物業承擔責任嗎？
【案情簡介】
雷電夜，陳小姐家中一臺電視被雷電擊壞。第二天，她得知整個小區十幾戶人家的電視、電腦等電器也都因雷擊而遭到不同程度的毀壞。陳小姐認為是物業服務企業沒有保障好小區的防雷措施，聯合幾位住戶就家中被損電器的賠付問題，與小區物業公司進行交涉。物業服務企業是否應當對此承擔責任呢？
【律師說法】
物業服務企業要承擔起小區消防、安全、治安等工作，而防雷也屬于小區物業管理的工作內容。如果確實是小區的避雷針（網）等公共設施的維修和養護不到位，致使業主的家電遭雷擊而損壞，應該由物業服務企業承擔相應的責任。
物業服務企業應定期對防雷設施進行維護，因為有的防雷設施使用后其線路會熔斷，第二次出現雷擊時無法正常工作。
為了明確損失的原因，排除電器因電網電壓過高導致損壞的可能性外，業主可以請氣象部門下屬的防雷中心對雷擊原因進行確認，看受雷擊的電網變電設施是否屬于物業服務企業的責任范圍。若責任認定在物業服務企業，住戶可憑防雷中心開具的災害證明要求該物業服務企業賠償，或可直接到法院起訴。