業委會起訴物業,要求返還部分公共收益勝訴！
作者：夏廣域律師 瀏覽：1353
摘要：
從我們購買房子開始小區就有物業的存在，其實很多人對物業還是不了解，物業只是代業主管理小區的，在管理過程中避免不了費用的存在，那么在物業對小區共有部分進行管理，管理過程中產生的相應收益業主有沒有所有權呢？下面為大家介紹。
案情介紹：
2002年11月25日，上海陸家嘴物業管理有限公司無錫分公司（以下簡稱物業公司）與無錫市春江花園住宅小區的開發商無錫聚江房地產開發有限責任公司(以下簡稱聚江公司)簽訂前期物業管理委托合同一份，約定聚江公司委托物業公司對春江花園進行物業管理，管理期限為2002年11月25日起至春江花園小區業委會成立時止。合同成立后，物業公司安排被告無錫分公司具體對春江花園實施物業管理。
2007年1月22日，原告業委會依法成立。2008年6月21日，業委會根據春江花園業主大會作出的業主自治決議，致函物業公司，明確不再與其簽訂物業管理合同，并要求物業公司及時辦理移交。
2008年7月17日，物業公司即派員與業委會正式辦理移交，并簽訂了移交清單一份，明確物業公司應向業委會移交的物業管理費等費用總額為2327931．87元，其中小區共有部分收益結算的期間為2008年1月至6月。業委會經審查物業公司移交的資料發現，無錫分公司在2004年至2007年間，收取了小區共有部分收入5967370．31元未列入移交。為維護全體業主的利益，遂訴至法院。
英淇房產律師評析：
物業的管理權限是基于業主大會的授權委托產生的，如果在沒有得到全體業主授權的情形下是不能代表業主進行重大權利的變更和放棄的，即使作出放棄的意思表示，該行為也為無效民事行為。該案中2004年至2007年共有部分物業的收益，在移交協議中沒有得到體現，該部分收益應當在物管企業和全體業主之間依法分配。
對于該共有部分產生的收益，是基于物業公司的管理產生的，但是該部分是屬于全體業主共有的，對該部分的收益分配，全體業主可以通過合同約定進行分配，在沒有約定的情形下，應當依法分配。本案中雙方對該部分收益的分配沒有合同根據，故應當按照法律規定進行分配。由于我國法律對此沒有具體規定，故法院認為應當在不違反法律原則的前提下，公平合理分配共有部分物業的管理收益。物業管理有其特殊性，在實施物業管理期間其服務的對象為小區業主，而其對共有部分進行管理時業主并不給予報酬。如物管企業付出管理成本后不能獲得經濟回報，這對物管企業是不公平的。
同時，小區共有部分作為小區全體業主的共有物，全體業主才是該物的所有權人，如果在收益分配上排除業主的權利，顯而易見，這有悖法律原則。據此，在存有小區共有部分管理收益的情形下，該收益應主要歸屬于全體業主享有，同時物管企業付出了管理成本，也應享有合理的回報。
值得注意的是，該部分款項，業委會不具有自行處置的權利，依據相關法律法規，該款應用作小區的維修基金，業委會作為執行機構，使用該款應按照業主的意志和法律的規定行使。
從我們購買房子開始小區就有物業的存在，其實很多人對物業還是不了解，物業只是代業主管理小區的，在管理過程中避免不了費用的存在，那么在物業對小區共有部分進行管理，管理過程中產生的相應收益業主有沒有所有權呢？下面為大家介紹。
案情介紹：
2002年11月25日，上海陸家嘴物業管理有限公司無錫分公司（以下簡稱物業公司）與無錫市春江花園住宅小區的開發商無錫聚江房地產開發有限責任公司(以下簡稱聚江公司)簽訂前期物業管理委托合同一份，約定聚江公司委托物業公司對春江花園進行物業管理，管理期限為2002年11月25日起至春江花園小區業委會成立時止。合同成立后，物業公司安排被告無錫分公司具體對春江花園實施物業管理。
2007年1月22日，原告業委會依法成立。2008年6月21日，業委會根據春江花園業主大會作出的業主自治決議，致函物業公司，明確不再與其簽訂物業管理合同，并要求物業公司及時辦理移交。
2008年7月17日，物業公司即派員與業委會正式辦理移交，并簽訂了移交清單一份，明確物業公司應向業委會移交的物業管理費等費用總額為2327931．87元，其中小區共有部分收益結算的期間為2008年1月至6月。業委會經審查物業公司移交的資料發現，無錫分公司在2004年至2007年間，收取了小區共有部分收入5967370．31元未列入移交。為維護全體業主的利益，遂訴至法院。
英淇房產律師評析：
物業的管理權限是基于業主大會的授權委托產生的，如果在沒有得到全體業主授權的情形下是不能代表業主進行重大權利的變更和放棄的，即使作出放棄的意思表示，該行為也為無效民事行為。該案中2004年至2007年共有部分物業的收益，在移交協議中沒有得到體現，該部分收益應當在物管企業和全體業主之間依法分配。
對于該共有部分產生的收益，是基于物業公司的管理產生的，但是該部分是屬于全體業主共有的，對該部分的收益分配，全體業主可以通過合同約定進行分配，在沒有約定的情形下，應當依法分配。本案中雙方對該部分收益的分配沒有合同根據，故應當按照法律規定進行分配。由于我國法律對此沒有具體規定，故法院認為應當在不違反法律原則的前提下，公平合理分配共有部分物業的管理收益。物業管理有其特殊性，在實施物業管理期間其服務的對象為小區業主，而其對共有部分進行管理時業主并不給予報酬。如物管企業付出管理成本后不能獲得經濟回報，這對物管企業是不公平的。
同時，小區共有部分作為小區全體業主的共有物，全體業主才是該物的所有權人，如果在收益分配上排除業主的權利，顯而易見，這有悖法律原則。據此，在存有小區共有部分管理收益的情形下，該收益應主要歸屬于全體業主享有，同時物管企業付出了管理成本，也應享有合理的回報。
值得注意的是，該部分款項，業委會不具有自行處置的權利，依據相關法律法規，該款應用作小區的維修基金，業委會作為執行機構，使用該款應按照業主的意志和法律的規定行使。
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